Από την 1η Οκτωβρίου 2025, κάθε ακίνητο που νοικιάζεται βραχυχρόνια μέσω Airbnb, Booking ή άλλων πλατφορμών πρέπει να έχει ασφάλιση αστικής ευθύνης. Η ασφάλιση Airbnb έγινε έτσι υποχρεωτική, με το άρθρο 3 του ν. 5170/2025. Δείτε τι ακριβώς ορίζει, ποιους αφορά και τι πρόστιμο προβλέπεται.
Τι ορίζει το άρθρο 3 του ν. 5170/2025;
Σύντομη απάντηση: Το άρθρο 3 θεσπίζει ελάχιστες προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μία από αυτές είναι ότι το ακίνητο πρέπει να «διαθέτει ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν».
Ο νόμος δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 6/20.01.2025. Οι λεπτομέρειες εφαρμογής δόθηκαν με την εγκύκλιο 19567/25.09.2025 του Υπουργείου Τουρισμού, σύμφωνα με την οποία οι προδιαγραφές ισχύουν από την 1η Οκτωβρίου 2025.
Ποια ακίνητα αφορά;
Σύντομη απάντηση: Όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης που είναι ήδη εγγεγραμμένα ή θα εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και έχουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Η εγκύκλιος ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει συνάψει και να διατηρεί σε ισχύ ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης με ασφαλιστική εταιρεία που έχει νόμιμη άδεια λειτουργίας. Το μητρώο των αδειοδοτημένων εταιρειών τηρείται από την Τράπεζα της Ελλάδος.
Τι πρέπει να καλύπτει η ασφάλιση Airbnb;
Σύντομη απάντηση: Την αστική ευθύνη του ιδιοκτήτη για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να συμβούν, για παράδειγμα τραυματισμό φιλοξενούμενου ή ζημιά σε γειτονικό διαμέρισμα από διαρροή.
Ο νόμος δεν ορίζει ελάχιστο ποσό κάλυψης. Γι’ αυτό τα όρια πρέπει να επιλέγονται με βάση το ακίνητο: πόσους επισκέπτες φιλοξενεί, αν έχει πισίνα, μπαλκόνια ή σκάλες, αν βρίσκεται σε πολυκατοικία. Ένα πολύ χαμηλό όριο καλύπτει τυπικά την υποχρέωση, αλλά μπορεί να μην αρκεί σε μια σοβαρή ζημιά.
Καλύπτει η ασφάλιση αστικής ευθύνης και το ίδιο το σπίτι;
Σύντομη απάντηση: Όχι. Η αστική ευθύνη καλύπτει ζημιές προς τρίτους. Το κτίριο και ο εξοπλισμός σας καλύπτονται από ασφάλιση κατοικίας, για κινδύνους όπως πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα και θραύση σωληνώσεων.
Ο νόμος ζητά μόνο την αστική ευθύνη. Για ένα ακίνητο που φιλοξενεί συνεχώς διαφορετικούς επισκέπτες, η πιο ολοκληρωμένη λύση είναι ένα συμβόλαιο κατοικίας που δηλώνει ρητά τη βραχυχρόνια μίσθωση και περιλαμβάνει και την αστική ευθύνη. Αν το συμβόλαιο δεν γνωρίζει ότι το ακίνητο νοικιάζεται, μια ζημιά μπορεί να αμφισβητηθεί.
Αρκεί η προστασία που δίνει το Airbnb;
Σύντομη απάντηση: Όχι. Η προστασία που προσφέρουν οι πλατφόρμες κρατήσεων λειτουργεί συμπληρωματικά και δεν αντικαθιστά το ασφαλιστήριο που ζητά ο νόμος.
Ισχύει συνήθως μόνο για κρατήσεις μέσω της συγκεκριμένης πλατφόρμας και έχει δικούς της όρους και εξαιρέσεις. Σε έλεγχο, αυτό που ζητείται είναι ασφαλιστήριο συμβόλαιο από νομίμως λειτουργούσα ασφαλιστική εταιρεία.
Ποιο είναι το πρόστιμο αν δεν υπάρχει ασφάλιση Airbnb;
Σύντομη απάντηση: Διοικητικό πρόστιμο 5.000 € για κάθε προδιαγραφή που δεν τηρείται, μεταξύ των οποίων και η ασφάλιση.
- Αν σε νέο έλεγχο μέσα σε ένα έτος διαπιστωθεί ξανά παράβαση, το πρόστιμο διπλασιάζεται.
- Για κάθε επόμενη ίδια παράβαση, το πρόστιμο τετραπλασιάζεται σε σχέση με το αρχικό.
Πώς γίνεται ο έλεγχος;
Σύντομη απάντηση: Με επιτόπιο έλεγχο από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού, μόνους τους ή σε μικτά κλιμάκια με την ΑΑΔΕ. Ο διαχειριστής ενημερώνεται τουλάχιστον 10 ημέρες πριν.
Κατά τον έλεγχο πρέπει να επιδείξετε τα έγγραφα που αποδεικνύουν τη συμμόρφωση, άρα και το ασφαλιστήριο σε ισχύ. Κρατήστε ένα αντίγραφο του συμβολαίου και της απόδειξης πληρωμής στο ακίνητο ή σε ψηφιακή μορφή.
Ποιες άλλες προδιαγραφές ορίζει το ίδιο άρθρο;
Εκτός από την ασφάλιση, το άρθρο 3 ζητά, συνοπτικά:
- χώρους κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό
- δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρα, ανιχνευτή καπνού, προστασία από διαρροή ρεύματος και σήμανση διαφυγής
- πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης
Πώς μπορεί να βοηθήσει η SOTERIA;
Ως ανεξάρτητοι ασφαλιστικοί πράκτορες, συγκρίνουμε όρους από διαφορετικές ασφαλιστικές και σας προτείνουμε ασφάλιση Airbnb που ικανοποιεί την υποχρέωση του νόμου και προστατεύει πραγματικά το ακίνητό σας. Δηλώνουμε από την αρχή τη βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε να μην υπάρξει αμφισβήτηση σε περίπτωση ζημιάς.
Δείτε τη σελίδα Ασφάλιση Κατοικίας ή ζητήστε προσφορά.
Πηγές: ν. 5170/2025 (ΦΕΚ Α’ 6/20.01.2025), εγκύκλιος Υπουργείου Τουρισμού 19567/25.09.2025. Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή.